フラット３５のデメリットを知っておこう
フラット３５の最大の特徴。一般的に長期固定金利と、変動金利や固定金利期間選択型とで比較すると、金利が高めになります。
ただし、長期固定金利同しで民間ローンと比較すると一番低金利であることはほぼ間違えないでしょう。
長期固定金利・保証料無し・繰り上げ返済手数料無料・借り換え対応などメリットばかりでデメリットなどないように見えるフラット３５ですよね。ではどんな事にリスクがあり、デメリットとなるのかみていきましょう
フラット３５のデメリット
- 団信料
- 繰り上げ返済
- 事務手数料
団信料
民間銀行の場合、「団体信用生命保険」に加入することが義務付けられています。
「団体信用生命保険」とは住宅ローンの契約者が死亡した場合に残りの返済額を保険会社が保険金によって支払ってくれるもので、残された家族などが住宅を手放さなくても良いメリットがあります。
また、銀行にとっても、貸し倒れのリスクが非常に少なくなるため、「団体信用生命保険」の加入を義務付けています。
さらに、民間銀行の住宅ローンの場合は、この団信料は無料で銀行が負担することがほとんどです。無料で「団体信用生命保険」に加入することができるのです。
もちろん、無料と言っても実質は利息収益から銀行が支払っている形になるので、金利に含まれていると考えた方が良いでしょう。
一方、フラット３５では、この「団信」への加入は任意となります。入っても入らなくても良いのです。もちろん、入らない場合は住宅ローンの契約者が死亡した場合、担保に入っている自宅は差し押さえされ裁判所を通して売却し、残りの債務の返済に回さなければならないリスクはあります。
上記は困るという方が多いため、任意であっても「団信」に加入する方は多いのですが、その場合は月々の住宅ローン費用とは別に「団信」に対する費用が掛かります。
フラット３５の団信に入る費用がいくらするか検討がつくでしょうか？
１０万円でしょうか？２０万円でしょうか？
実は、この団信に入る費用「団信特約料」は、３５年の総額で約２００万円もかかります。
団信料は借入額と金利によって変動します。借入額に対しての保険なので、借入額が少なければその分団信料も少なくなります。
借入期間35年、金利2.0％の場合
3000万円の借入 ： 団信特約料総額 2,135,100円
2500万円の借入 ： 団信特約料総額 1,778,900円
2000万円の借入 ： 団信特約料総額 1,423,200円
団信特約料は、一括払いではなく1年ごと支払う形になるため、年間の負担はそこまで大きくありませんが、最終的な総額は２００万円前後になります。
これがフラット３５の一番のデメリットと言えます。
これだけ費用がかかる団信保険ですが、これの支払いが約50%offになるってこと知っていますか？まずはメールかお電話でご相談下さい。
繰り上げ返済
民間銀行の住宅ローンの場合は、ほとんどが繰り上げ返済手数料が無料で１万円からいつでも、何度でも繰り上げ返済可能という形になっています。
余裕資金があったらすぐに繰り上げ返済するのが大きなメリットになります。
しかし、フラット３５の場合は１００万円単位でしか繰り上げ返済が出来ません。
例として、
民間銀行で毎月１万円分繰り上げ返済した場合と、
フラット３５で毎月１万円貯金して、１００万円貯まるまで待って繰り上げ返済した場合を検討しましょう。
ちなみに、毎月１万円貯金した場合、１００万円貯まるまで、８年４カ月かかります。
毎月１万円繰り上げ返済していた方が８年４カ月の利息負担が軽減できるため、総返済額の削減メリットが大きいのは言うまでもありません。
35年、3000万円、2.0％の借入の場合
繰り上げ返済なしの場合 ： 41,738,918円
毎月1万円×100回の繰り上げ返済 ： 41,311,321円
8年4か月で100万円×1回の繰り上げ返済：41,448,827円
単純な比較となりますが、約１４万円ほど返済総額が変わってきます。
事務手数料
フラット３５の事務手数料は2.16％で表示している窓口銀行が多いです。プランとして事務手数料が一律32,400円で金利が約０．２５％程度上昇する商品があります。大きく分けてこの２通りです。
2.16％の場合、３０００万の借入に対して、約６３万が必要になり、事務手数料無料の民間住宅ローンと比べると割高になります。
事務手数料が一律の場合、借入時に大きなお金が必要なくローンが組めます。
事務手数料で2.16％と一律を比較した場合、ローン支払い＋事務手数料＝総支払総額とし、３０００万円の借り入れに対して一律事務手数料の方が約９０万円プラスとなってきます。
初期コストがかからない分総支払額では高くなるようです。
まとめ
団信料、繰上げ返済、事務手数料とフラット３５のデメリットとしてあげました。
それぞれ、月々の住宅ローン支払いとは別の事となります。そうした場合、最終的な判断となるのは総支払額です。フラット３５が有利なのか民間ローンが有利なのかその時の状況により変化するので、その都度検討していかないといけません。合わせて、フラット３５には優遇処置プランが登場したりしますので、情報はマメに集めないといけないのかもしれません。
金利上昇リスクが高まる中では、選択肢に入れるべくフラット３５ですが、頭に入れておかなければならないデメリットも大きいのでデメリットもしっかり考慮したうえで比較検討するしていきましょう。
